Avec la flambée des prix qui impactent directement le pouvoir d’achat des ménages, ainsi que toutes les incertitudes autour de la réforme des retraites, le viager pourrait s’avérer une option intéressante aussi bien pour le propriétaire vendeur que l’acquéreur.
Qu'est-ce qu'un viager ?
Ce procédé tendance de vente immobilière permet à un tiers particulier – appelé débirentier – d’acheter un bien à un propriétaire appelé crédirentier.
Bouquet et rente : quelles différences ?
Il existe plusieurs formes de vente : le bouquet, le montant est négocié entre l’acquéreur et le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente, il peut représenter jusqu’à 30% de la valeur totale du prix du bien ; la rente périodique, c’est-à-dire une somme d’argent versée au vendeur jusqu’à son décès, elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et est déterminée selon l’âge du crédirentier, le paiement ou non d’un bouquet et la valeur vénale du bien ; et enfin, la rente accompagnée d’un bouquet, c’est une combinaison des deux où le vendeur perçoit à la fois une somme d’argent immédiate puis une rente viagère. Toutefois, contrairement à la rente, le bouquet n’est pas obligatoire mais permet de sécuriser la transaction.
Condition de validité : le contrat
La validité du contrat repose sur le principe de l’existence d’un aléa. Cette condition signifie qu’aucune des deux parties ne connaît, au moment de la conclusion du contrat, la durée du paiement de la rente, laquelle dépend du décès du vendeur. Ainsi, selon la loi, l’aléa exclut « la morbidité prématurée ou prévisible ». Autrement dit si le vendeur décède dans les vingt jours suivants la signature de l’acte de vente, la vente ne tient plus. Une vente en viager dépourvue d’aléa peut donc être annulée.
Viager libre ou occupé : le principe
Le viager peut être divisé en deux catégories de vente : le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, lorsque le vendeur cède son bien à l’acquéreur, ce dernier peut immédiatement l’occuper ou le louer, sans devoir attendre le décès du vendeur. En contrepartie, l’acheteur verse une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Dans le second cas, le vendeur continue à occuper et à entretenir son bien jusqu’à son décès. Il conserve alors son droit d’usage et d’habitation (DUH). Le viager occupé représenterait plus de 80% du marché, selon les professionnels.
Quels avantages pour l'achat ou une vente immobilière en viager ?
Pour le vendeur :
En disposant d’une rente viagère, le vendeur peut augmenter sa retraite et ainsi financer son maintien à domicile ou aider financièrement ses enfants ou petits-enfants. Le crédirentier peut également bénéficier d’un régime fiscal avantageux puisque la rente, bien que soumise à l’impôt sur le revenu, se voit jouir d’un abattement fiscal dont le montant varie en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Le bouquet, quant à lui, est exonéré d’impôt sur le revenu.
Pour l’acheteur :
L’achat en viager occupé permet à un acheteur d’échelonner son paiement, sans avoir de frais supplémentaires, a contrario des crédits bancaires. Bien souvent, il s’agit aussi d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle. En effet, celui-ci subit une décote de sa valeur foncière tant que le cessionnaire est en vie. Exit aussi les contraintes de gestion locative et d’entretien. En bref, le viager permet à l’acquéreur de se constituer un patrimoine immobilier à long terme.
L’achat en viager comporte néanmoins des risques, notamment celui de la longévité. Si le crédirentier vit plus longtemps que prévu, le bien coûtera alors plus cher que sa valeur initiale.
