Inflation, hausse des taux d’intérêt, crise des matériaux, raréfaction du foncier… L’année 2022 a tiré sa révérence sur des notes peu enthousiasmantes pour l’immobilier neuf. Alors que réserve 2023 ? Jean-Michel Sède, président de la Fédération régionale des promoteurs immobiliers (FPI) Hauts-de-France, directeur général de Loger habitat (groupe GGL), nous partage sa vision du marché et des tendances. Entretien.
La mixité d'usage au cœur des projets urbains.
Une fois n’est pas coutume, quel bilan pouvez-vous dresser de l’année écoulée ?
La dynamique était plutôt favorable au premier trimestre. Force est de constater qu’on a eu un arrêt quasi complet à la rentrée de septembre et ce, jusqu’au mois de décembre. Les investisseurs qui, généralement, se manifestent en fin d’année, étaient cette fois-ci absents. On parle d’un troisième trimestre pire que lors du premier confinement. Les réservations de logements neufs auraient reculé de 25% par rapport à 2021, selon les estimations.
Entre le conflit russo-ukrainien, l’inflation, la crise des matériaux, l’augmentation des taux d’intérêt – et donc des conditions d’octroi de prêts difficiles, impactant de plein fouet les primo-accédants – l’année a été assez mouvementée. En moyenne, il s’agit d’un dossier sur trois qui s’est vu annuler pour cause de non financement. Certes, le taux d’usure a augmenté, mais les taux de crédit également. Dans ce contexte, les potentiels acquéreurs ont eu du mal à se projeter sur le long terme, remettant en cause leur projet immobilier.
Comment rester optimiste ?
Malgré les crises que nous traversons, l’immobilier reste une valeur refuge. Par rapport à la volatilité des marchés financiers, il s’agit de l’un des rares moyens pouvant générer des revenus complémentaires sur le long terme, notamment pour la retraite. C’est d’autant plus vrai avec les nouvelles normes environnementales qui vont permettre aux logements neufs de prendre encore plus de valeur. La RE2020 incite à la construction de bâtiments moins carbonés et toujours plus vertueux. On ne le répétera jamais suffisamment mais investir aujourd’hui dans le neuf, c’est se consolider un patrimoine plus durable et plus responsable. Encore faut-il bien choisir le produit dans lequel investir.
Eu égard aux enjeux de la transition écologique, la rénovation du parc existant pourrait-elle supplanter la construction ?
À ce jour, le neuf représente environ 1% du parc immobilier total. Pourtant, la construction neuve reste le moyen le plus rapide d’atteindre un haut niveau en termes de performances énergétiques, et donc de répondre à l’objectif de la neutralité carbone à l’horizon 2050. Et pour cause : les opérations de revitalisation des bâtiments existants demandent un montage parfois extrêmement long. Il est aussi vrai que certains bâtiments ne peuvent tout simplement pas être rénovés car trop vétustes, et dans ce cas la démolition-reconstruction s’avère la meilleure option.
Quelle est votre position par rapport à l’objectif du Zéro artificialisation nette (ZAN) ?
Aussi vertueux soit-il, dans les faits, l’exercice est complexe. Densifier les villes nécessite de construire davantage sur des zones déjà très urbanisées. Les promoteurs se heurtent non seulement à la raréfaction du foncier, à des procédures administratives de plus en plus longues, ainsi qu’aux recours abusifs des riverains. C’est une équation difficile, qui demande beaucoup de pédagogie pour faire adhérer l’ensemble des parties prenantes à un projet.
Dans ce contexte, comment la promotion immobilière va-t-elle évoluer demain ?
Les promoteurs travaillent de plus en plus en concertation avec les habitants des quartiers par le biais d’entretiens individuels menés par des psychologues urbains. Cela permet d’entendre et de comprendre réellement leurs besoins, et ainsi démystifier les opérations. L’enjeu, cette année, sera de poursuivre en ce sens et d’améliorer la communication avec tous les acteurs de la fabrique de la ville. Il faut que les métiers de promoteurs et d’aménageurs se confondent pour répondre au mieux aux besoins et aux modes de vie urbains. Cela passera par un développement accru des usages pour créer des programmes hybrides ; des lieux de vie qui abritent des espaces de coworking, des crèches et intègrent des solutions de mobilités douces. Sur ce sujet, la place de la voiture individuelle demeure ici encore importante. Les futures lignes de tramway permettront de dynamiser davantage le cœur de la métropole.
