Mixité sociale et intergénérationnelle oblige, les résidences de services fleurissent partout sur le territoire, répondant à une demande croissante. Meublés, équipés, sécurisés et confortables, ces appartements pour étudiants ou seniors sont couplés à de nombreux services. Investir en résidences gérées séduit de plus en plus les investisseurs. Ils apprécient ce placement de niche, qui assure une bonne rentabilité et des revenus stables.
Une résidence de service, c'est quoi ?
Depuis les années 2000, nous assistons en France à un véritable essor des résidences de services. Ce type d’offre regroupe des habitats collectifs destinés aux seniors autonomes, aux étudiants, à une clientèle de loisirs ou pour les professionnels en déplacement. Selon le Code de la construction et de l’habitation (art. L631-13), une résidence de services – appelée aussi résidence gérée – est définie tel « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ».
De plus en plus innovantes, elles répondent aux besoins du quotidien des locataires. Elles assurent donc des services de qualité similaires à ceux d’un hôtel. Pour être considérées en tant que telles, les critères sont les suivants : elles doivent au moins fournir un minimum de trois services aux occupants comme l’accueil, la fourniture de linge et le ménage. Certaines d’entre elles proposent également des salles de sport, des services de santé, de la restauration, une laverie et bien entendu une conciergerie. Rentabilité attractive, avantages fiscaux, patrimoine immobilier… Les résidences gérées représentent un produit attractif et sécurisé pour les investisseurs.
Gestion locative déléguée et rentabilité avantageuse
Contrairement à un investissement de bien immobilier classique, l’investissement dans une résidence de services se soumet à d’autres modalités de gestion. L’investisseur lorsqu’il achète un bien dans un établissement géré se libère d’un certain nombre de contraintes. En effet, c’est l’exploitant qui se charge de la gestion financière et administrative de la résidence. Il s’occupe également de la recherche de locataires, de l’organisation et de la vie des résidents. Le propriétaire se lie alors à un bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence. Sa durée minimale est de neuf ans, renouvelable. De ce fait, il détient le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cela lui permet de percevoir des revenus locatifs constants et versés par l’exploitant.
Toutefois, pour être éligible au dispositif LMNP, il faut percevoir des recettes locatives égales ou inférieures à 23 000 euros TTC par an. Celles-ci ne doivent pas dépasser le montant des différents revenus soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal. Investir dans une résidence de services, c’est jouir d’une rente immobilière de l’ordre de 4% à 5%, selon le standing de la résidence, ses charges et sa localité. Cela est idéal donc pour se constituer un complément de revenus tout en réduisant ses impôts par le biais de l’amortissement.
Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’emplacement est la règle d’or. Il faudra choisir une zone à fort potentiel pour s’assurer de la rentabilité et de la plus-value en cas de revente. Cela vaut surtout pour les résidences étudiantes. Plus la résidence est située à proximité des établissements scolaires, transports en commun, centres attractifs, plus la demande locative sera croissante. La sélection du gestionnaire ne doit pas non plus être négligée puisqu’il en va de la pérennité de l’investissement.
Un propriétaire qui a fait l’acquisition d’un bien neuf dans une résidence de services, et dont la gestion est confiée à un exploitant pendant minimum neuf ans, peut récupérer la TVA sur le prix d’achat du logement. Il doit toutefois être enregistré en tant que loueur en meublé non professionnel et conserver ledit bien pendant une période minimale de vingt ans. Le cas échéant, il faudra rembourser la TVA au prorata des années de détention.
LMNP : micro-BIC ou réel ?
Il existe deux régimes fiscaux avec le statut LMNP : le micro-BIC et le réel simplifié. Si les recettes locatives du contribuable sont inférieures à 72 600 euros, alors les revenus (après un abattement forfaitaire qui estime les charges locatives de 50%) s’imposent comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au-delà de ce plafond et jusqu’à 247 000 euros, il relève du régime réel simplifié. Celui-ci permet un abattement des charges réelles (taxe foncière, amortissement suite à l’achat de meubles, intérêts relatifs au crédit immobilier, assurance…).
Alors, quel régime choisir ? Pour résumer, si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros, le régime réel s’impose automatiquement. Néanmoins sous ce seuil, il est également possible d’opter pour le régime micro-bic. En revanche, si la somme des charges déductibles et de l’amortissement est supérieure à 50% des revenus locatifs, le régime réel s’avère plus intéressant. Le dispositif Censi-Bouvard qui accordait une réduction fiscale de 11% du montant de l’acquisition, dans la limite annuelle de 300 000 euros s’est officiellement achevé le 31 décembre 2022. Et pour l’heure, aucun autre dispositif de substitution n’est prévu.
Les résidences seniors, un concept largement plébiscité
Aujourd’hui, les plus de 60 ans représentent environ 15 millions de personnes. Selon l’Insee, elles seront près de 23,6 millions d’ici 2060, soit une personne sur trois. Si le vieillissement de la population française se poursuit, la demande risque de devenir supérieure à l’offre pour cette tendance immo. Les personnes âgées se maintiennent plus actives et en bonne santé, notamment grâce aux progrès de la médecine. La plupart souhaitent conserver leur autonomie et leur indépendance et avoir à leur portée des services qui faciliteront leur quotidien. De même, elles désirent garder des liens sociaux.
Les résidences de services pour seniors constituent ainsi une solution d’hébergement confortable et sécurisée. Selon une enquête Ifop, 61% des 50 ans et plus envisagent cette option pour continuer à vivre dans un appartement individuel. 44% s’y intéressent pour les services à la carte, comme l’aide à la personne. Autre point d’attention, l’environnement sécurisé avec une conciergerie disponible 24h/24 et 7j/7 pour répondre à tous les besoins. Lieu de convivialité, les résidences seniors représentent également un rempart à l’isolement. Pour autant, les activités et loisirs intéressent seulement 11% des sondés.
Bouquet de services « à la carte »
Les acteurs du bien-vivre ensemble ont compris cet enjeu sociétal. Leader sur le marché, Domitys développe depuis vingt ans des résidences services destinées à accueillir les seniors. Au total, plus de 150 résidences se répartissent sur tout le territoire, mais aussi en Belgique et en Italie. Avec sa devise « vivre l’esprit libre », le groupe a conquis le cœur de 16 000 résidents.
Avec leur architecture sobre et épurée, les résidences se situent à proximité des centres-villes et permettent un accès aux commodités. À l’intérieur, les biens sont modernes, fonctionnels, du studio au trois pièces, aménagés et accessibles aux personnes à mobilité réduite. L’offre résidentielle comprend de nombreux services variés inclus dans le loyer ainsi que des prestations à la carte. Parmi les standards : accès téléphonique ; réception du courrier ; navette pour les déplacements extérieurs ; accès libre aux espaces de détente et bien-être (salle de gym, piscine, bibliothèque…). Une équipe experte et formée répond aux besoins des occupants à tout moment de la journée.
Pour les investisseurs, Domitys prône la devise « investir l’esprit libre ». Il garantit le versement d’un loyer que le bien soit occupé ou non. À la clé, des revenus locatifs peu ou pas imposables, ainsi qu’une TVA récupérable sous le statut LMNP. Parmi les programmes en cours de commercialisation, L’Angora Roubaix et Le Tandem Lens seront livrés d’ici 2024.
Formule « all inclusive »
Partout en France, des établissements de plus en plus adaptés aux attentes de cette génération éclosent. C’est le cas du Domaine des Diamants Blancs à Croix. Cette résidence gérée destinées aux seniors ressemble à un hôtel haut de gamme à s’y méprendre… Son cadre apaisant séduit : l’ensemble se niche au cœur d’un parc verdoyant, près de la Villa Cavrois et des jardins Mallet-Stevens. Il se compose de 59 appartements, du T1 au T3 et de 28 maisons, résolument modernes.
Les prestations exclusives et incluses dans le loyer sont aussi intéressantes : aquagym, yoga, marche nordique, sophrologie, pilates… Tout ceci animé par un coach sportif à temps plein. Un veilleur santé est également à disposition pour accompagner l’autonomie des habitants. Ycy, un restaurant bistronomique sur place et ouvert au public extérieur propose une autre innovation. « Ce n’est pas une cantine mais un vrai lieu de restauration et de rencontres pour les habitants, avec une réelle volonté de favoriser les échanges intergénérationnels. La carte audacieuse fait la part belle aux produits de notre terroir », explique Delphine Desrousseaux, directrice du groupe Orchidées – association à but non lucratif – qui gère également le domaine.
Ce franc succès, on le doit à un concept innovant, pensé il y a quatre ans. Ainsi, un second domaine, dupliqué sur le premier, ouvrira ses portes le 27 mars prochain dans le centre-ville de Bondues, à proximité des commerces. Constitué de 41 appartements et 28 maisons à la manière d’un béguinage, le projet proposera un restaurant, Suzanne. Celui-ci a pour objectif de privilégier une cuisine raffinée, pleine de saveurs. Ici, tout est pensé pour le confort et les besoins des occupants, avec une chambre d’hôtes pour recevoir les proches. « Ça fait très esprit club med », résume Delphine. Et pour ceux qui n’osent pas encore sauter le pas, le domaine propose des séjours découvertes de quinze jours ou plus.
Esprit « Maison de famille »
De nombreux aînés souhaitent vieillir dans un appartement neuf, sécurisant et confortable. Les promoteurs se saisissent ainsi de cette opportunité : ils répondent aux besoins d’une tranche de la population désireuse de conserver son indépendance, et d’évoluer dans un cadre de vie de qualité. D’autre part, l’intention est de satisfaire les investisseurs en quête d’un placement défiscalisé.
Le groupe Altarea Cogedim développe – sous la marque Cogedim Club® – une offre de résidences de services pour les seniors autonomes dans un esprit « maison de famille ». Le dernier projet en date ? La résidence Perle d’Opale, place Quentovic au Touquet-Paris-Plage. Bord de mer et commerces à proximité, environnement résidentiel soigné et arboré, service de conciergerie, animations et activités quotidiennes, espaces communs conviviaux… Une pépite comme il en existe peu sur le territoire ! Pour les résidents, quoi de mieux que de couler des jours heureux dans l’une des stations balnéaires les plus réputées ? Les appartements sont disponibles en location à l’année ou pour des séjours temporaires. Pour les investisseurs, l’emplacement stratégique permet d’assurer l’occupation du bien et la garantie d’une bonne rentabilité locative.
L’habitat intergénérationnel, une réponse aux enjeux démographiques
Et si la réponse aux défis démographiques et sociétaux était de réunir dans un même lieu des logements adaptés à toutes les générations ? La signature des résidences Éloa : favoriser l’indépendance et le lien social dans une logique de mixité intergénérationnelle et de vivre-ensemble. Développé par le groupe Sofim, ce type de résidence se destine aux personnes autonomes, souhaitant un lieu vivant, sécurisant, mixte.
Sur le site de la distillerie Claeyssens à Wambrechies, la résidence Quintessence proposera – en sus des 51 appartements de qualité du deux au quatre pièces – des espaces de détente et de convivialité partagés (salon aménagé, cuisine collaborative, potager collectif) et des services à la carte (pressing, maintien à domicile pour les aînés…). Même concept sur le site de la maison Cuvelier & Fauvarque à Haubourdin. Dans le cadre de ce projet de réhabilitation, baptisé Millésime, 27 logements en résidence Éloa se construiront au sein d’un ensemble de 108 appartements.
Les résidences étudiantes, un marché porteur
À l’instar du marché des résidences seniors, celui des résidences étudiantes est tout aussi porteur. Le contexte démographique est particulièrement favorable : la population estudiantine continue de croître sur notre territoire, notamment grâce à une part importante d’étudiants étrangers. Selon les chiffres de la Sous-direction des systèmes d’information et des études statistiques (SIES), près de 2,97 millions d’étudiants étaient inscrits dans l’enseignement supérieur à la rentrée 2021, avec une progression moyenne de 2,2% par an depuis cinq ans. Ils sont également plus nombreux à vivre désormais loin du domicile familial, là où se concentrent les formations. C’est d’ailleurs pour cette raison que les grandes villes attirent chaque année de plus en plus d’étudiants. Au regard des perspectives évolutives, il apparaît opportun de s’intéresser de près à ce marché.
Une demande en hausse
Dans la région des Hauts-de-France, la métropole lilloise compte environ 120 000 étudiants dont 10% en provenance de l’international. Elle dispose d’une offre large et diversifiée avec pas moins d’une vingtaine d’écoles d’ingénieurs et de commerces, huit universités publiques, une université privée… Réputée pour son dynamisme, sa situation géographique au carrefour de l’Europe et ses pôles de compétitivité reconnus à l’échelle mondiale, elle constitue ainsi une terre d’accueil et d’études. Pourtant, selon L’Étudiant, la capitale des Flandres figure à la 17ème position du classement des meilleures villes étudiantes en 2022. Cela correspond à deux places de moins par rapport à l’année précédente.
Si l’on décrie la sécurité et le manque d’espaces verts, c’est surtout la question du logement qui fait défaut. Face à une demande qui ne faiblit pas, la métropole se confronte, comme partout ailleurs, à un déficit de l’offre publique : le parc universitaire ne couvrirait que 15% des besoins. Les résidences étudiantes, dont les pouvoirs publics soutiennent l’investissement via des incitations fiscales, apportent ainsi une solution concrète aux besoins en logements. Cependant, elles manquent encore de développement à travers le territoire. En 2021, la France comptait 1 153 unités pour 152 560 logements gérés, selon une étude Xerfi.
L’offre du parc universitaire est structurellement insuffisante, vieillissante et inadaptée aux besoins des étudiants.
Investir dans une résidence étudiante : une rentabilité assurée
L’on considère un établissement comme résidence étudiante dès lors que 70% d’étudiants l’occupent. Il doit aussi fournir au moins trois prestations parmi lesquelles ; l’accueil, le petit-déjeuner, la fourniture de linge. Avec un taux d’occupation moyen annuel de 95%, investir dans une résidence étudiante constitue un placement locatif sûr grâce au statut LMNP.
À l’instar des résidences seniors, une société d’exploitation gère les résidences étudiantes. L’investisseur signe alors un bail commercial d’une durée de neuf ans minimum qui permet de décharger le contribuable des lourdeurs administratives et autres désagréments liés à une location conventionnelle. C’est le cas de la recherche de locataires, le suivi du règlement des loyers ou encore l’état des lieux. De plus, si le logement n’est pas occupé, les versements sont tout de même garantis par le gestionnaire. Le rendement locatif, quant à lui, peut atteindre jusqu’à 5%. Pour réussir son investissement, il convient d’apporter une attention particulière au secteur et à la société de gestion. Le ticket d’entrée est relativement peu élevé, il faut compter aux alentours de 70 000 euros minimum pour un studio.
Des logements « prêts à vivre »
Dans le paysage concurrentiel, on distingue plusieurs grands opérateurs. Ils ont su saisir l’opportunité de diversifier leurs produits en se lançant sur ce segment. C’est le cas de Vinci Immobilier qui propose, depuis 2016, des résidences étudiantes par le biais de sa filiale Student Factory. Modernes, meublés et équipés (du studio au T3), loin de l’insalubrité souvent pointée de ceux du parc universitaire. Ici les logements sont conçus et pensés pour le bien-être et le confort des occupants.
Au sein des résidences, on retrouve des espaces communs connectés et propices aux échanges : cafeteria, coworking, coliving… Mais aussi des espaces plus isolés pour travailler au calme. Les résidents bénéficient d’autres services : ménage, conciergerie, laverie connectée, gestion des colis… Autre atout et pas des moindres : l’implantation géographique proche des campus et des grandes écoles. En témoigne la future résidence à Loos, rue du Capitaine Michel, à proximité du parc Eurasanté. Sa livraison est prévue d’ici le second trimestre 2024. De l’aveu même du promoteur, on se félicite : « Bien plus que de simples logements, nos résidences offrent un cadre de vie idéal pour réussir ses études ».
Des emplacements stratégiques
De son côté, Nexity propose des logements étudiants à travers son offre Nexity Studéa. Au total, 120 résidences sont déployées dans plus de 50 villes, dont 7 dans la métropole lilloise, selon les pôles universitaires. En co-promotion avec le groupe Édouard Denis, la résidence étudiante Joïa bénéficie d’un emplacement de choix, à quelques minutes d’Euratechnologies et des commerces. Avec Quartus Résidentiel, le promoteur immobilier place aussi cette offre nouvelle génération au cœur de sa stratégie de développement.
À Villeneuve-d’Ascq, la résidence Qampus propose des studios meublés équipés pour vivre en toute indépendance. Livré fin 2024, le programme se situe en plein cœur du premier pôle universitaire de la région, à deux pas des Universités Lille 1 et Lille 2, des écoles d’ingénieurs et de commerces et des laboratoires de recherche. Prochainement à Lille, KIC lance un programme de résidence étudiante. En s’inspirant des nouvelles tendances de coliving, les promoteurs portent la croissance du marché. Pour ce faire, ils développent des résidences nouvelles générations répondant aux attentes des millenials, tout en satisfaisant les investisseurs en quête d’un produit innovant.
